Syndics

La toiture est un élément indissociable de l’immeuble. Elle participe des caractéristiques générales de l’immeuble, de son apparence mais également de ses conditions d’habitation, d’utilisation et de standing.

Sa réfection est un événement important de la vie d’un immeuble en copropriété. Il peut être également à l’origine d’augmentation exceptionnelle et importante des charges.

Les copropriétaires doivent êtres attentifs à toutes les décisions qui concernent la construction, l’entretien ou la réfection du toit. La réfection du toit de l’immeuble, compte tenu de son objet et de son coût, ne peut être considéré comme un acte de gestion courante dont le syndic (mandataire du syndicat) peut prendre l’initiative au titre de l’administration de l’immeuble (CA Paris, 23e ch., 18 juin 1997 : JurisData n° 1997-021734). Il faut obligatoirement une décision de l’assemblée générale.

En effet, l’état de la toiture, et les décisions de la copropriété qui lui sont relatives, peut être parfois sources de litiges entre locataires et bailleurs ou entre locataires et copropriété.

Qui est responsable ?

« Un défaut caractérisé d’entretien et une clause relative du contrat d’assurance permet à l’assureur de dégager sa responsabilité. »

Il appartient au syndic de surveiller ou de faire surveiller le bon état d’entretien des parties communes de l’immeuble de telle sorte qu’il puisse faire procéder aux travaux nécessaires soit de son propre chef tant qu’ils relèvent de sa compétence.

En effet, lorsqu’un trouble allégué par un locataire ou un propriétaire provient des parties communes de l’immeuble, sur lesquelles un copropriétaire n’a pas qualité pour entreprendre seul des travaux, le syndicat est responsable (CA Paris, 21 nov. 2001 : Juris-Data n° 2001-159625).

Concernant, la réfection de la toiture, il s’agit d’une intervention qui nécessite une décision de l’assemblée générale en dehors de situations d’urgence. En effet, en cas d’urgence, le syndic peut engager les travaux de sauvegarde sans autorisation de l’assemblée générale mais doit informer le conseil syndical et prévoir la convocation de l’assemblée (art. 18 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Le syndic est tout d’abord responsable envers le syndicat :

S’il néglige de l’informer sur la nécessité d’exécuter des travaux d’entretien ou de réparation des parties communes ou éléments d’équipement collectif (CA Paris, 23e ch., 14 oct. 1985 : JurisData n° 1985-026982. – CA Paris, 16 mai 1990 : JurisData n° 1990-023279).

S’il s’abstient de commander les travaux de maintenance de l’immeuble qu’il est en droit de faire exécuter d’office ou pour lesquels l’assemblée générale lui a donné délégation. En effet, le Syndic peut être en faute s’il néglige de faire exécuter des travaux urgents et indispensables (CA Paris, 7 juin 1993 : JurisData n° 1993-022192).

Les manquements du syndic à ses obligations peuvent être sanctionnés sur le fondement des règles de responsabilité de droit commun. Peu importe que le syndic exerce ses fonctions à titre bénévole ou non. Le fait de dégager la responsabilité du syndic peut justifier sa révocation.

En matière de travaux, les missions du syndic sont très importantes. Il doit la remplir avec rigueur et vigilance car des erreurs ou négligences de sa part risquent d’avoir des conséquences très graves aussi bien pour le syndicat que pour chaque copropriétaire.

En tant que mandataire, et sur la fondement du contrat de mandat, le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires de toutes fautes relatives à l’exécution des travaux ou défaut d’entretien dans l’immeuble (Civ. 3e 10 octobre 1990). L’appréciation de la gravité de la faute varie selon que le syndic soit professionnel ou non (art. 1992 Code civil).

Elle peut également être recherché sur un fondement quasi délictuel (art. 1382 et 1383 Code civil) par un copropriétaire ou un tiers qui rapporte l’existence d’un préjudice personnel.

Les tribunaux sont assez fréquemment appelés à se prononcer sur ces problèmes de responsabilité du syndic, qui peut se situer à différents niveaux, à savoir dans :

L’appréciation de l’opportunité ou la nécessité de travaux.

La conclusion des contrats et marchés, y compris les assurances.

Le suivi des contrats et marchés.

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